Devoluciones de IVA en promotoras y empresas de construcción

Por qué el saldo es estructural

• La promotora soporta IVA en el suelo, la ingeniería, la licencia, la obra y los suministros desde el primer día.
• No repercute nada hasta la primera entrega de las viviendas o locales, que puede tardar dos o tres años.
• La constructora que trabaja en régimen de inversión del sujeto pasivo factura sin repercutir cuota mientras soporta el IVA de materiales y subcontratas.
• Las certificaciones generan tensión de caja adicional por el desfase entre ejecución y cobro.

Los tres puntos que se comprueban

1. La calificación de las ejecuciones de obra

   Si procede o no la inversión del sujeto pasivo depende de que se trate de una ejecución de obra —no de una entrega de materiales—, de que tenga por objeto la urbanización de terrenos o la construcción o rehabilitación de edificaciones, y de la relación entre las partes.

2. El concepto de rehabilitación

   Determina el tipo aplicable y la propia inversión del sujeto pasivo. Es una de las cuestiones más discutidas y exige análisis del proyecto, de los presupuestos y de la naturaleza de las obras.

3. La deducción en fase preoperativa

   Cuando la sociedad promotora todavía no ha entregado nada. Se sostiene con licencias, contratos, financiación y proyecto: elementos objetivos que acreditan la intención empresarial.

El calendario de una promoción

• Año 1Compra de suelo, proyecto, licencias. IVA soportado sin repercutir nada.
• Años 1-3Ejecución de obra, con certificaciones y su IVA correspondiente.
• Año 3Primeras entregas. Empieza a repercutirse IVA.
• Todo ese tiempoSaldo a favor creciente que solo se recupera con solicitudes de devolución.

Sin REDEME, ese saldo se pide una vez al año y se cobra meses después. Con REDEME, se recupera mensualmente. La diferencia sobre el circulante de una promoción es enorme.